Jede Woche verkaufen italienische Gerichte Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Gewerberäume. Der Startpreis folgt dem Marktwert: Das Gericht setzt ihn nach der Schätzung seines Sachverständigen fest – und bleibt eine Versteigerung ohne Gebot, kann es ihn beim nächsten Versuch tiefer ansetzen.
Es gibt keinen Verkäufer, der verhandelt, keinen Makler und keine Beurkundung eines Kaufvertrags: Wer den Zuschlag erhält, den Preis fristgerecht zahlt und, wo das Gesetz es verlangt, eine Erklärung nach dem Geldwäscherecht abgibt, wird in der Regel mit einem Beschluss des Gerichts (Übertragungsbeschluss) Eigentümer, und derselbe Beschluss ordnet grundsätzlich auch die Löschung der Pfändungen und Hypotheken an.
Die Kehrseite: Für Sachmängel der Immobilie haftet niemand – eine Gewährleistung wie beim Kauf vom Eigentümer gibt es in der Zwangsvollstreckung nicht. Das wichtigste Dokument, auf das du dich stützen kannst, ist das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen – und das Gesetz schreibt ihm vor, was es enthalten muss: wer in der Immobilie wohnt und mit welchem Recht, welche Belastungen bestehen bleiben und welche gelöscht werden, ob der Bau rechtmäßig ist und was eine Legalisierung kosten würde.
Deshalb entscheidet sich eine Versteigerung nicht am Tag der Auktion, sondern vorher, beim Lesen.
Die Auktionen stehen im Portale delle Vendite Pubbliche, dem Portal des Justizministeriums: vollständig, amtlich und nur auf Italienisch. Das Gutachten hat oft Dutzende Seiten in juristischem Italienisch, mit Katasterdaten, Baurechtsprüfung und Angaben dazu, wer in der Immobilie wohnt.
Die Fristen warten nicht: Die Kaution wird mit dem Gebot hinterlegt, der Restpreis innerhalb der Frist, die das Gericht in seinem Beschluss setzt. Der Verwahrer (custode) und der mit dem Verkauf beauftragte Delegierte (professionista delegato) sprechen Italienisch. Und bevor du bieten kannst, brauchst du ein Konto, von dem die Kaution kommt, und – wenn du selbst online bietest – eine zertifizierte Mailadresse nach italienischem Recht (PEC) und in der Regel eine digitale Signatur.
Dafür braucht es keinen Mut, sondern Arbeit, die jemand machen muss – und die machen wir.
Du suchst mit unserer Suche weiter unten auf dieser Seite – oder du nennst uns Region, Budget und Zweck und gibst uns die Suche in Auftrag.
Du + wirWir lesen das Gutachten Seite für Seite, prüfen Rechtslage, Baurecht und Belastungen und bitten den Verwahrer um einen Besichtigungstermin. Du bekommst eine Zusammenfassung auf Deutsch mit einem empfohlenen Höchstgebot.
WirWir beantragen deine Steuernummer und bereiten die Unterlagen vor; du erteilst uns eine notarielle Vollmacht. Dann geben wir das Gebot ab, mit einer Kaution von mindestens zehn Prozent des Gebots – und das Gebot darf nicht mehr als ein Viertel unter dem Startpreis liegen.
Wir, mit deiner VollmachtDie Versteigerung läuft in der Regel online. Wir bieten für dich, entscheiden nach deiner Vorgabe über Gegengebote und halten dich am Telefon auf dem Laufenden.
WirNach dem Zuschlag begleiten wir die Zahlung des Restpreises innerhalb der gesetzten Frist, den Übertragungsbeschluss, Registrierung und Grundbucheintragung.
WirDer Vollstreckungsrichter ordnet den Verkauf an und setzt die Bedingungen. Der Delegierte – ein Notar, Anwalt oder Wirtschaftsprüfer – führt die Versteigerung durch, nimmt die Gebote entgegen und kümmert sich nach dem Zuschlag um die Registrierung des Beschlusses und um die Löschung der Belastungen. Der Verwahrer verwahrt die Immobilie, organisiert die Besichtigungen und übergibt sie am Ende. Der Gutachter hat sie geschätzt und beschrieben. Keiner von ihnen berät dich: Sie arbeiten für das Verfahren, nicht für dich.
Für dich arbeitet dein Anwalt.
Und das kann nach italienischem Recht nur ein Anwalt: für eine noch zu benennende Person bieten und den Käufer innerhalb von drei Tagen nach dem Zuschlag benennen. Das macht die Teilnahme aus dem Ausland möglich – ohne eigene zertifizierte Mailadresse und ohne digitale Signatur.
Die Kanzlei steht in der Liste der deutschsprachigen Anwälte und Notare der Deutschen Botschaft in Rom, ist zugelassen bei der Anwaltskammer Pescara und hat über 500 Mandate aus dem deutschsprachigen Raum betreut.
Wir haben Büros in Pescara und Rom und arbeiten mit Ingenieuren und Architekten in ganz Italien zusammen. Du hast einen einzigen Ansprechpartner, auf Deutsch.
Unten findest du die Auktionen aus dem amtlichen Portal, nach Region und Provinz, Preis und Objektart – als Liste, die nächsten Termine zuerst, und auf der Karte. Wir zeigen nur Wohnungen und Häuser in der Regel ab einem Startpreis von 20.000 € sowie Baugrundstücke ab 10.000 €. Garagen, Stellplätze, Ställe, Lager, Gewerbeflächen, andere Grundstücke, Ruinen, Rohbauten, Miteigentumsanteile sowie beschränkte Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht filtern wir nach den Angaben im Portal heraus. Was genau versteigert wird und in welchem Zustand, sagt erst das Gutachten.
Wo die Unterlagen eine Fläche nennen, siehst du den Startpreis je Quadratmeter neben dem OMI-Wert der Gemeinde, den wir aus den amtlichen Werten der Agenzia delle Entrate, der italienischen Steuerbehörde, berechnen. Ein Hinweis, kein Urteil: Ob der Preis günstig ist, sagt dir erst das Gutachten.
Titel und Kurzbeschreibung erscheinen auf Deutsch, soweit wir sie erstellt haben; der italienische Originaltext steht auf jeder Detailseite, mit dem Knopf „Auf Deutsch zusammenfassen“. Die Daten kommen aus den amtlichen Unterlagen; die Beschreibungen sind so knapp oder so ausführlich, wie das Gericht sie veröffentlicht hat.
Auf jeder Detailseite findest du „Prüfen lassen“. Den Kostenvoranschlag für Prüfung und Begleitung bekommst du schriftlich, bevor etwas beginnt; darin steht auch, was gilt, wenn du nach der Prüfung nicht bietest.
Danach lesen wir das vollständige Gutachten, vergleichen den Preis mit den OMI-Werten und mit dem Schätzwert des Gutachters, rechnen die Kosten vor – Steuern, dein Anteil am Honorar des Delegierten, Löschungen – und sagen dir, ob und bis zu welchem Betrag ein Gebot sinnvoll ist. Entscheidest du dich für die Auktion, geben wir das Gebot ab und begleiten dich bis zum Übertragungsbeschluss und zur Übergabe.
Ein Betrag für alles: die Suche, wenn du sie uns in Auftrag gibst, die Prüfung von Gutachten, Rechtslage und Belastungen, das Gebot mit deiner Vollmacht und die Teilnahme an der Auktion, nach dem Zuschlag die Begleitung bis zur Übergabe. Wo du innerhalb der Spanne landest, hängt davon ab, ob die Immobilie bewohnt ist und wie umfangreich das Gutachten ist. Steuern, Amtsgebühren und dein Anteil am Honorar des Delegierten kommen hinzu und gehen nicht an uns.
Im Gutachten stand, dass die Terrasse ohne Genehmigung überdacht worden war – legalisierbar, mit geschätzten Kosten. Wir haben die Legalisierung ins Höchstgebot eingerechnet; Familie Hartmann erhielt den Zuschlag und wusste vorher, was auf sie zukommt.
Das Gutachten nannte einen Mietvertrag, der vor der Pfändung registriert worden war und noch zwei Jahre lief. Ein Zuschlag hätte Warten bedeutet. Herr und Frau Lindner haben sich für eine andere Auktion entschieden.
Hast du schon eine Auktion im Blick? Schick uns den Link aus dem Portal oder öffne sie oben in der Suche und drück „Prüfen lassen“.
Suchst du noch? Nenn uns Region, Budget und Zweck – Ferienhaus, Alterswohnsitz oder Anlage.
Wir antworten auf Deutsch, innerhalb von zwei Arbeitstagen, mit einem schriftlichen Kostenvoranschlag – für Prüfung und Begleitung bei deiner Auktion oder für die Suche.
Deine Anfrage wurde erfolgreich übermittelt. Wir melden uns innerhalb von zwei Arbeitstagen.
Nein. Wir sind eine Anwaltskanzlei, und bei einer Zwangsversteigerung gibt es keinen Verkäufer, der verhandelt, und keinen Makler: Das Gericht lässt eine Immobilie versteigern, die wegen einer Schuld gepfändet wurde. Ein Exposé gibt es deshalb nicht; an seine Stelle tritt das Gutachten des vom Gericht ernannten Sachverständigen, das mit der Verkaufsbekanntmachung im Internet veröffentlicht wird. Fotos, Gutachten und Bekanntmachung verlinken wir auf jeder Objektseite direkt vom amtlichen Portal, soweit sie dort veröffentlicht sind – dazu die Seiten, auf denen das Gericht die Versteigerung bekannt macht. Besichtigungen laufen über den gerichtlichen Verwahrer, nach Termin.
Das Gericht setzt den Startpreis nach der Schätzung seines Sachverständigen fest. Bleibt eine Versteigerung ohne Gebot, kann das Gericht den Startpreis beim nächsten Termin senken – jedes Mal um bis zu ein Viertel, nach dem vierten Termin ohne Gebot um bis zu die Hälfte. So entstehen die niedrigsten Preise. Unabhängig davon darf ein Gebot bis zu einem Viertel unter dem Startpreis liegen; den Zuschlag erhält es dann aber nur, wenn das Gericht keine ernsthafte Aussicht auf einen höheren Preis sieht. Ein niedriger Preis kann ein gutes Geschäft sein – oder auf Mängel, Bewohner oder rechtliche Lasten hinweisen, die der Sachverständige im Gutachten beschreibt. Hypotheken und Pfändungen löscht das Gericht mit dem Übertragungsbeschluss; was bleibt – etwa eine Dienstbarkeit oder ein älterer Mietvertrag –, steht im Gutachten.
In der Regel nicht. Wir bieten mit deiner Vollmacht – meist online –, und zur Besichtigung, die der Verwahrer organisiert, kannst du kommen, musst es aber nicht.
Eine notarielle Spezialvollmacht, mit der wir für dich bieten. Du unterschreibst sie bei einem Notar an deinem Wohnort – die italienischen Konsulate in Deutschland und Österreich errichten seit 2012 grundsätzlich keine Vollmachten mehr. Wir schicken dir den Entwurf, der Notar beurkundet ihn. In Deutschland und Österreich braucht die Urkunde nach den Abkommen mit Italien keine Apostille, in der Schweiz schon; was der Delegierte im Einzelfall verlangt, sagen wir dir vorher. Ist sie nur auf Deutsch abgefasst, überträgt sie ein vereidigter Übersetzer ins Italienische. Das Original kommt zu uns.
Die Registersteuer, das italienische Gegenstück zur Grunderwerbsteuer: 9 % des Zuschlagspreises; 2 % bei einer Wohnung, die dein Hauptwohnsitz wird, unter den gesetzlichen Voraussetzungen – dazu gehört der Wohnsitz in der Gemeinde innerhalb von achtzehn Monaten –; bei landwirtschaftlichen Flächen in der Regel 15 %. Dazu Hypotheken- und Katastersteuer von je 50 €. Bei Wohnungen kannst du beantragen, dass stattdessen der Katasterwert gilt – ein in der Regel günstigerer Maßstab. Ist der Schuldner ein Unternehmen, kann statt der Registersteuer die Mehrwertsteuer anfallen; wir prüfen das vor dem Gebot. Dazu kommen dein Anteil am Honorar des Delegierten – die Hälfte des Honorars für die Übertragungsphase, bei einem Zuschlagspreis bis 100.000 € rund 500 € zuzüglich Pauschale und Auslagen – und unser Honorar, das du schriftlich hast, bevor etwas beginnt. Alles andere rechnen wir dir vor, bevor du bietest.
Wohnt der Schuldner noch dort, ordnet das Gericht die Räumung an – in der Regel zusammen mit dem Übertragungsbeschluss –, und der Verwahrer setzt sie um. Was das für dich kostet und wie lange es dauert, hängt vom Verfahren ab; wir sagen es dir vor dem Gebot. Wohnt ein Mieter mit einem Vertrag, der vor der Pfändung registriert wurde, läuft der Vertrag grundsätzlich weiter – mit Ausnahmen, die im Gutachten stehen und die wir vor jedem Gebot prüfen.
Manche italienischen Banken finanzieren Käufe in der Versteigerung; das Gesetz sieht dafür die direkte Zahlung des Darlehens an das Verfahren vor. Der Zuschlag ersetzt aber keine Finanzierungszusage – die Finanzierung muss vor dem Gebot stehen.
Wer den Zuschlag nicht erhält, bekommt sie zurück. Wer ihn erhält und den Restpreis nicht fristgerecht zahlt, verliert die Kaution als Strafe und haftet für einen Mindererlös bei der Wiederholung der Versteigerung.
Ja, mit Grenzen. Das italienische Recht verlangt von Ausländern Gegenseitigkeit, und für Schweizer ohne Wohnsitz in Italien ist sie nach der amtlichen Liste des italienischen Außenministeriums gegeben für Ferien- und Zweitwohnungen bis 200 m² Nettowohnfläche mit Grund bis 1.000 m² und für rein gewerblich genutzte Immobilien – nicht für reine Kapitalanlagen. Wir prüfen es vor dem Gebot.
